Komplettsanierung – was gilt es zu beachten?

Der Traum vom Wohnen – für viele Haushalte und Familien ist er in den letzten Jahren wahr geworden. Niedrige Kreditzinsen für Baufinanzierungen haben zu dieser Entwicklung beigetragen. Wer in den letzten fünf Jahren ins Eigenheim gezogen ist, hat es sich gemütlich gemacht. Bequem zurücklehnen – jeder Eigentümer mit handwerklichem Geschick ruht sich nicht lange auf seinen „Lorbeeren“ aus. Hausbesitzer haben immer etwas zu tun. In den Anfangsjahren sind es Kleinigkeiten. Mit der Zeit werden die Projekte nicht nur mehr, oft werden sie auch größer. Den Anfang machen oft die Innenräume.

So wird der Kauf einer Couch gern als Anlass wahrgenommen, einfach mal für einen Tapetenwechsel zu sorgen. Oder vielleicht ist es doch die Idee von einem Gartenteich, die endlich umgesetzt werden soll. An einer Immobilie – und hiervon sind Eigenheime genauso wie Mietimmobilien betroffen – nagt der Zahn der Zeit.

Heißt: Irgendwann ist es nicht mehr mit nur etwas Farbe oder Putz getan. Eigentümer müssen dann schon etwas mehr Geld in die Hand nehmen. Eine komplette Sanierung der Immobilie ist ein Mammutprojekt – sowohl im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als auch den Umfang der einzelnen Maßnahmen.

Austausch von Heizung und Sanitäranlagen

Die komplette Sanierung einer Immobilie – oft taucht in diesem Zusammenhang auch der Begriff Kernsanierung auf – gehört neben dem Neubau zu den besonders aufwendigen Maßnahmen. Erfasst werden hiervon unterschiedliche Bereiche der Immobilie. Dazu gehören:

  • Heizung
  • Sanitäranlagen
  • Fassade
  • Dach und Fenster.

Das Signal für den Start der Modernisierungsmaßnahmen können verschiedene Anlässe geben. Nach 10 Jahren gefällt vielleicht das Badezimmer nicht mehr. Ein Rundumschlag ist in dieser Situation trotzdem noch nicht nötig. Nach 20 Jahren bis 25 Jahren sollte langsam darüber nachgedacht werden. Denn – darauf weisen unter anderem die Verbraucherzentralen hin – nach 30 Jahren kann eine Austauschpflicht bestehen.

Für welche neue Heizung aber entscheiden? Generell sind für diese Frage individuelle Rahmenbedingungen ausschlaggebend. Auf jeden Fall sollte geprüft werden, ob sich die Maßnahme nicht vielleicht sogar mit einer Förderung finanzieren lässt.

Modernere Heizungsanlage: Von Sonne bis Erdwärme

Für eine neue Heizung stehen zwei Aspekte im Vordergrund: Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Beide Ansprüche lassen sich mit verschiedenen Systemen erreichen. Immer noch verbreitet, aber inzwischen zunehmend weniger nachgefragt sind Ölheizungen. Erdgaskessel haben in der Vergangenheit deutlich an Bedeutung gewonnen.

Haushalte, die sich von fossilen Energieträgern unabhängig machen wollen, können heute auf Solarthermie-Anlagen oder Geothermie setzen. Mittlerweile wieder etwas stärker nachgefragt werden Feststoffbrennkessel. Letztere können Holz feuern, welches als nachwachsender Rohstoff gilt. Bezüglich der Entscheidung für eine der Heizungsarten gelten sehr spezielle Ansprüche. Gerade im Segment der regenerativen Energieträger ist es nötig, mehrere Systeme miteinander zu kombinieren – was natürlich die Kosten beeinflusst. Um diese zu decken, können Eigentümer verschiedene Fördertöpfe anzapfen – etwa die KfW oder das BAFA.

Smart Home: An Übermorgen denken

Beim Thema Sanierung richtet sich der Fokus inzwischen auch auf eine Vernetzung der Haustechnik und intelligente Systeme zur Überwachung. Bekannt geworden als Smart Home, geht die Vernetzung inzwischen weit über einen WLAN-fähigen Fernseher hinaus.

Bei einer Modernisierung sollte auch daran gedacht werden, dass der Kommunikations- und Vernetzungsgrad (auch in der Maschine zu Maschine Kommunikation) immer stärker zunimmt. Durch die Modernisierung können die mikroinfrastrukturellen Grundlagen dafür geschaffen werden, eine Immobilie auf die technischen Herausforderungen der kommenden 15 Jahre bis 20 Jahre fit zu machen.

Fassade, Dach und Fenster

Sanierungen rund um Dach, Fenster oder Fassade folgen einem recht einfachen Credo – saniert wird, um zu dämmen. Gerade das Dach hat häufig eine sehr lange Lebensdauer. Selbst nach 40 Jahren ist die Eindeckung oft immer noch dicht. Das Zeitfenster für ein Dach liegt zwischen 30 Jahren bis 50 Jahren. Sehr oft wird die Neudeckung mit einer zusätzlichen Dämmung verbunden. Welche Maßnahmen im Detail notwendig sind, hängt vom Zustand der Immobilie ab.

Eine bereits in der Errichtungsphase überdurchschnittliche Dämmung des Dachs kann mitunter immer noch ausreichend sein. Wie weit die Maßnahmen gehen, hängt immer auch von geltenden Vorschriften – etwa der EnEV – oder den Finanzierungsquellen ab. Hintergrund: Für eine Förderung durch die KfW sind in den Energieprogrammen gewisse Richtwerte einzahlten. Was ist neben dem Dach bei der Sanierung noch alles dran?

Fenster: Schallschutz und Wärmedämmung

Wie das Dach nagt auch an den Fenstern der Zahn der Zeit. Materialermüdung macht den Austausch genauso notwendig wie die Thematik Energieeffizienz. Fenster gehören zu den Flächen, über welche in erhöhtem Umfang Transmissionswärme verlorengeht. Aufgrund den Vorgaben, welche die EnEV macht, dürfen Fenster heute gewisse Wärmemengen, die nach außen abgegeben werden, nicht mehr überschreiten.

Hinzu kommt das Thema Schallschutz. Gerade in Städten nehmen Verkehrslärm und Flugbetrieb zu. Der Lärm dringt bei einfach verglasten Fenstern in den Innenraum. Generell sollte im Hinblick auf die Fensterauswahl nach diesen beiden Gesichtspunkten entscheiden werden.

Wichtig: Werden Türen und Fenster in die Modernisierung mit einbezogen, sollte ein weiterer Aspekt in Erwägung gezogen werden. Es geht um den Diebstahl-/Einbruchsschutz. Hierfür können einerseits mechanische Elemente in Betracht gezogen werden – genauso wie Smart-Home-Systeme.

Fassade: Neue Farbe = neue Substanz?

Äußerst aufwendig, aber bei einer grundlegenden Sanierung nicht wegzudenken, ist die Sanierung der Fassade. Baugerüste künden zwar von reger Tätigkeit, sind aber keine Garantie dafür, dass lediglich neue Farbe und neuer Putz auf der Fassade landen. Im Rahmen einer Sanierung von Immobilien aus dem Bestand steht auch die Fassadendämmung auf der Agenda. Hier sind verschiedene Maßnahmen denkbar – die sich preislich sehr deutlich unterscheiden.

Zu den preisbildenden Elementen gehören die verwendeten Materialien. Styropor hat in den letzten Jahren einen massiven Imageverlust erfahren – aufgrund der Brandgefahr. Mittlerweile werden wieder andere Dämmstoffe (auf biologischer wie auch synthetischer Basis) nachgefragt. Dazu gehören:

Zu prüfen ist nicht nur der Einsatz passender Dämmstoffe. Mitunter ist zu überlegen, ob eine Fassaden- oder Innenraumdämmung für die Immobilie in Frage kommt. In welcher Form die Dämmstoffe einzusetzen sind, richtet sich natürlich nach den Gegebenheiten vor Ort. Eine Rolle spielt unter anderem die Gebäudeart.

Außenanlagen modernisieren: Urban Living oder moderner Schick

Die Außenanlegen sind ein Punkt, welcher in der Betrachtung einer Modernisierung schnell zu kurz kommen kann. Aber: Gerade hier bietet sich Potenzial, um den Wert einer Immobilie nachhaltig zu steigern. Beispiel Pool: Die Wellness-Oase für zu Hause hat nicht jeder, Entspannung und Wohlfühl-Ambiente sind aber vorprogrammiert.

Wie der Außenbereich in die Modernisierung einbezogen wird, richtet sich nach den Gegebenheiten vor Ort. Ein gutes Beispiel ist dabei auch die optisch freundliche Gestaltung von Wegen und Zufahrten. Hier bestehe heute zahlreiche Möglichkeiten von farbenfrohen Kombinationen oder einer dezenten Mischung aus verschiedenen Grautönen von Steinen.

Eine Rolle spielt dabei auch, wie viel Fläche der Außenbereich einnimmt und wie stark die Oberflächen bereits versiegelt sind. Auch wohnklimatisch kann es sinnvoll sein, die Versiegelung aufzubrechen und diese durch Grünflächen zu ersetzen. Zudem bietet sich hier die Chance, gerade Mietimmobilien familienfreundlich aufzuwerten – durch Spielmöglichkeiten für den Nachwuchs der Mieter. Auf der anderen Seite kann bei der Modernisierung den Außenanlagen auch ein besonders moderner Stempel aufgedrückt werden.

Fazit: Sanieren – aber richtig

Auch Immobilien werden alt. Und an ihnen nagt jeden Tag der Zahn der Zeit. Eine Tatsache, die zwangsläufig zu der Frage führt, wie es mit Modernisierungen aussieht. Gerade im Bestand ist die energetische Aufwertung eine Möglichkeit, um Mehrfamilienhäuser im Wert deutlich aufzuwerten. Aber auch als Eigenheimbesitzer ist früher oder später der Zeitpunkt gekommen, sich mit der Modernisierung von Heizung, Dach und Fassade zu beschäftigen. Wie die Maßnahmen im Einzelnen aussehen, variiert von Immobilie zu Immobilie. Und auch der Standort spielt eine gewisse Rolle – etwa im Hinblick auf die Nutzung von Sonnenenergie. In jedem Fall ist purer Aktionismus bei der Modernisierung fehl am Platz. Es muss darum gehen, Modernisierungen optimal auf die jeweilige Immobilie zuzuschneiden.

Komplettsanierung – was gilt es zu beachten?
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Autor: Peter Baumeister

Der Autor > Über 25 Jahre Berufserfahrung im Bereich Bauen und Sanierung verdienen es zu Papier gebracht zu werden. Dabei neue interessante Tools und Techniken für Handwerker zu testen ist meine Passion.
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