Seriöse Baufirma finden – so gehen Sie richtig vor

Beim Hausbau sollten Bauherren jegliches Risiko vermeiden. Aus diesem Grund ist die Wahl eines seriösen Bauunternehmens entscheidend. In diesem Leitfaden erfahren Sie, welche Arten von Baufirmen es gibt und worauf Sie bei der Wahl des Baupartners achten sollten.

Der Unterschied zwischen Architekten, Generalunternehmer und Bauträger

Es bestehen drei Optionen beim Bau eines Hauses: Entweder wird ein Architekt oder ein Generalunternehmer mit dem Hausbau beauftragt oder es findet der Kauf eines Neubaus vom Bauträger statt. Doch was ist der Unterschied zwischen Architekten, Generalunternehmer und Bauträger?

Architekten zeichnen sich dadurch aus, dass sie das Bauprojekt individuell planen. Sie bieten kein Haus von der Stange, sondern eines, das – sofern machbar – genau Ihren persönlichen Vorstellungen entspricht. Architekten sind entweder bei Generalunternehmen beschäftigt oder sie leiten beziehungsweise arbeiten in einem Architektenbüro.

Beim Hausbau mit einem Architekten vergibt der Architekt die einzelnen Aufgaben an Subunternehmen und übernimmt die Koordination und Kontrolle der Baustelle. Die Zusammenarbeit mit einem Architekten lohnt sich bei kompliziert geschnittenen Grundstücken oder bei äußerst individuellen oder künstlerischen Ausgestaltungswünschen des Hauses.

Ähnlich läuft der Hausbau mit einem Generalunternehmen, auch GU genannt, ab. Das Generalunternehmen vergibt die einzelnen Aufgaben des Baus an Subunternehmer, koordiniert und kontrolliert die Arbeiten. Somit haben Sie als Bauherr nicht mehrere, sondern einen festen Ansprechpartner. Diese Variante eignet sich gut, wenn Ihre Vorstellungen vom Eigenheim nicht zu extravagant sind und Sie bereits ein eigenes Grundstück besitzen.

Anders als bei den anderen beiden Varianten benötigen Sie beim Hausbau mit dem Bauträger – auch Totalübernehmer genannt – kein eigenes Grundstück. Der Bauträger kauft komplette Areale auf und entwickelt darauf Bauprojekte. Häufig werden die Wohnungen und Häuser schon während der Planungsphase verkauft, spätestens jedoch nach der Fertigstellung. Beim Bau mit dem Totalübernehmer haben Bauherren nur wenig Einfluss auf die Gestaltung und Ausstattung Ihres Eigenheims – und das auch nur, wenn sie es bereits in der Planungsphase erwerben. Andererseits haben sie auch kaum Bauaufwand.

Auch bei der Vertragsgestaltung gibt es Unterschiede:

Grundlage für die Zusammenarbeit mit einem Architekten ist der Architektenvertrag. In der Regel können Sie im Vorfeld mit Ihrem Architekten abstimmen, welche Leistungen erbracht werden sollen und diese schriftlich festhalten. Insgesamt gibt es neun Leistungsphasen, aus denen sich ein Architektenvertrag zusammensetzen kann – aber nicht muss: Das sind die Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei Vergabe, Objektüberwachung sowie die Objektbetreuung und Dokumentation.

Wird hingegen mit dem Generalunternehmer gebaut, muss zuvor ein Generalunternehmervertrag geschlossen werden. Dabei sollten Sie insbesondere darauf achten, dass sowohl Ausstattung des Hauses als auch die Bauleistung rechtssicher und unmissverständlich festgehalten werden. Ausschließlich der Generalunternehmer ist für das Gelingen der Arbeiten verantwortlich – unabhängig davon, ob dieser ein Subunternehmen beauftragt oder nicht. Daher können Sie in der Regel auch keine Subunternehmen zur Mängelbeseitigung heranziehen, falls Ihr GU Konkurs anmeldet. Dies wäre nur möglich, wenn der Generalunternehmer bei Vertragsabschluss die Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche gegenüber den Subunternehmern an Sie abtritt.

Ein Bauträgervertrag ist eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag und basiert auf der Bauträger- und Maklerverordnung, kurz MaBV. Für die Gültigkeit von Bauträgerverträgen ist eine notarielle Beurkundung nötig. Ein Bauträgervertrag setzt sich meist aus einer Vorbemerkung mit Darlegung des Planungsstands, dem Vertragsobjekt – also die genaue Beschreibung des Grundstücks und des Gebäudebaus –, dem Kaufpreis und dessen Fälligkeit sowie den Vollmachten und Haftungen zusammen.

Unabhängig davon, ob Sie mit einem Architekten, einem Generalunternehmer oder einem Bauträger bauen, sollten Sie darauf achten, dass im Bauvertrag alle gewünschten Leistungen genau festgehalten werden. Zudem sollten Sie den Vertrag von einem sachverständigen Anwalt auf Fallstricke überprüfen lassen – schließlich geht es beim Hausbau um viel Geld.

Jedes Bauunternehmen besitzt einen eigenen Stil

Der Vorteil, ein Haus neu zu bauen, ist, dass sich viele individuelle Wünsche realisieren lassen. Daher ist es wichtig, ein Bauunternehmen zu finden, dessen Baustil grundsätzlich mit den eigenen Vorstellungen harmoniert. Schließlich gehen Sonderwünsche ins Geld und jeder Architekt und jedes Bauunternehmen hat seinen eigenen Stil. Am besten können Sie sich mit den Baustilen der Anbieter vertraut machen, indem sie sich verschiedene Hauskataloge ansehen. Diese können Sie kostenlos und unverbindlich online bestellen.

Innerhalb eines Kataloges werden Häuser in unterschiedlichen Preisklassen angeboten, sodass Sie gut einschätzen können, ob Ihre Wünsche beim jeweiligen Anbieter zu Ihrem Budget realisierbar sind.

Den Baupartner richtig bewerten und die Angebote vergleichen

Beim Hausbau investieren Sie viel Zeit und Geld. In den meisten Fällen ist sogar die Aufnahme eines Kredites notwendig. Aus diesen Gründen ist es wichtig, einen seriösen Baupartner auszuwählen, auf den Sie sich verlassen können und der nicht vor der Fertigstellung Ihres Eigenheims Konkurs anmeldet. Folgende Kriterien sind hilfreich, um den richtigen Baupartner zu finden.

Auf die Erfahrung einer Baufirma achten

Ein erfahrenes Bauunternehmen hat in der Regel schon viele Höhen und Tiefen gemeistert und verlässliche Strategien für die Projekt- und Budgetplanung entwickelt. Zwar bedeutet reichlich Erfahrung nicht zwingend, dass der Baupartner perfekt ist. Doch sie hilft dabei, Situationen richtig einzuschätzen und angemessen zu handeln.

Referenzhäuser besichtigen

Es ist nicht verkehrt, sich darüber zu informieren, welche Häuser ein Unternehmen bereits gebaut hat. Häufig besteht die Möglichkeit, Musterhäuser zu besichtigen. Noch besser ist es, ein Referenzhaus anzuschauen, das bereits bewohnt wird. Hierbei lohnt es sich, mit dem Bewohner des Hauses über dessen Erfahrungen mit dem Bauunternehmen und der Qualität des Hausbaus zu sprechen.

Sich mit anderen Bauherren austauschen

Generell ist es sinnvoll, Erfahrungen anderer Bauherren mit der Baufirma einzuholen – sei es auf Bewertungsplattformen im Internet oder durch persönliche Gespräche. Notieren Sie sich Fragen, die Sie möglichen Hauseigentümern stellen möchten, wie etwa: Wie viel Zeit verging bis zum Einzug? Oder: Wurde beim Bau gepfuscht?

Prüfen, ob Verbandsmitgliedschaften oder Auszeichnungen vorhanden sind

Einige Bauunternehmen sind Mitglied in Verbänden wie beispielsweise dem Zentralverband Deutsches Baugewerbe. Während sich keine Aussage über die Zuverlässigkeit und Qualität von unorganisierten Baufirmen treffen lässt, so ist dies für Baupartner, die in Verbänden organisiert sind, möglich. Und warum? Weil die Bauunternehmen gewisse Bedingungen und Qualitätsansprüche erfüllen müssen, um dort Mitglied zu werden. Zudem müssen die Unternehmen in der Lage sein, die Mitgliedsbeiträge zu bezahlen. Einige Bauunternehmen bekommen von den Verbänden Auszeichnungen für besonders gute Leistungen oder zuvorkommenden Service – auch in dieser Hinsicht gilt es, die Augen offen zu halten.

Angebote einholen

Um Preise und Leistungen so gut wie möglich vergleichen zu können, sollten Sie mehrere Hausbau-Angebote einholen. So bekommen Sie relativ schnell eine Übersicht darüber, wie viel die einzelnen Bauleistungen kosten und können gestärkt in die Preisverhandlung gehen.

Fazit

Egal, ob Sie mit einem Architekten, einem Generalunternehmer oder einem Bauträger bauen – wichtig ist, dass Sie Ihr Hausangebot und den Bauvertrag von einem unabhängigen Experten prüfen lassen. Der Bauvertrag sollte Materialkosten und Arbeitsleistungen genau aufschlüsseln, die Bezahlung regeln sowie Garantien und Bürgschaften festhalten. Unterzeichnen Sie den Vertrag erst, wenn er gründlich auf Fallstricke geprüft wurde.

Autor: Peter Baumeister

Der Autor: Peter Baumeister > Über 25 Jahre Berufserfahrung im Bereich Bauen und Sanierung verdienen es zu Papier gebracht zu werden. Dabei neue interessante Tools und Techniken für Handwerker zu testen ist meine Passion.
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