Verliebt in einen Altbau: Was ist zu beachten?

Keine Frage: Ein altes Haus hat viel Charme. Dafür kann ein Altbau aber auch eine echte Herausforderung sein, um ihn auf moderne Zeiten vorzubereiten.

Der Trend ist seit Jahren ungebrochen: Altbauten sind in Deutschland ausgesprochen beliebt. Zu diesem Schluss kam auch eine große Immobilientrend-Studie von Planet Home.

Doch wer sich für ein charmantes Fachwerkhaus oder eine stilvolle Gründerzeitvilla entscheidet, sollte sich vor dem Kauf darüber Gedanken machen, was er investieren möchte. Denn allein mit den Anschaffungskosten ist es nicht getan. Hat man sich für den Kauf eines Altbaus entschieden, sollte man diesen einer genauen Prüfung unterziehen. Denn der Zahn der Zeit hat bisweilen an Stellen genagt, die ebenfalls eine umfassende Renovierung brauchen – und auf die man gar nicht unbedingt kommt. Deshalb sollte man für einen Besichtigungstermin auch ausreichend Zeit mitbringen. Optimal ist es, wenn man das Haus mehrmals besucht.

Der Check beginnt im Keller

Der erste Gang führt in den Keller. Sollten hier einzelne Räume zum Wohnen oder Arbeiten genutzt werden, ist die Deckenhöhe ein Kriterium. Dabei muss man auch berücksichtigen, dass die Kellerdecken auch eine Dämmung benötigen, wenn man das Haus energetisch saniert. Ein anderer Punkt, der geklärt werden muss: Wie feucht sind die Wände? Zwar kann man einen Keller trockenlegen, aber natürlich ist es idealer, wenn die Wände gar nicht erst Feuchtigkeit gezogen haben.

Fassade und Wände prüfen

Im nächsten Schritt geht es dann darum, das Haus von außen zu prüfen. Dabei muss man vor allem auf Risse in der Fassade achten. Sind diese klein, lassen sie sich häufig mit Spachtelarbeiten schließen. Bei großen Rissen allerdings ist Vorsicht geboten. Sie können darauf hinweisen, dass das Haus sich abgesenkt hat. In diesen Fällen hilft ein Baugutachter weiter.

Auch die Innenwände müssen einer sorgfältigen Prüfung unterzogen werden. Feuchtigkeit kann man dabei oft schon mit den Händen spüren. Im gleichen Schritt wirft man auch einen Blick auf Fußböden, Türen und Fenster. Sitzt alles noch gerade oder neigen sich Türen in bedenklichen Winkeln? Auch das ist nämlich ein Indiz dafür, dass das Haus sich abgesenkt hat. Von einem Kauf dürfte dann wohl jeder Experte abraten.

Fenster und Dämmung im Blick behalten

Die Fenster sollte man auch aus einem anderen Grund genau in Augenschein nehmen, und zwar sowohl die Rahmen als auch das Glas: Einfachverglasungen sind nämlich wahre Energiefresser. Wenn das Haus zudem bisher gar nicht gedämmt wurde, erhöht der Einbau neuer Fenster die Gefahr von Schimmelbildung. Daher sollte man in diesen Fällen dringend einen Energieberater hinzuziehen, der klar sagt, ob das Haus sich überhaupt energetisch sanieren lässt.

Apropos Dämmung: Auch diese spielt eine entscheidende Rolle, wenn man sich einen Altbau kaufen möchte. Ob bereits Maßnahmen in dieser Richtung vorgenommen wurden, erkennt man vielfach bereits im Keller – an den erwähnten Decken nämlich. In vielen Fällen kommt man jedoch um die Dämmung der Außenfassade nicht herum. Bei einigen Haustypen jedoch ist es vorgeschrieben, diese originalgetreu zu erhalten. Das gilt vor allem für Dachwerkbauten, die unter Denkmalschutz stehen. Das bedeutet einen beachtlichen finanziellen Mehraufwand für die Dämmung. Zwar sind diese Bauten von den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes meist ausgenommen. Auf lange Sicht jedoch ist die Fassadendämmung auch finanziell ein Gewinn.

Effiziente Heizsysteme

Vor allem die Heizanlage stellt heute vielfach eine Herausforderung dar. Deshalb sollte man sich frühzeitig darüber informieren, welche Heizsysteme unter welchen Bedingungen in einem Altbau umsetzbar sind. Wer gerne eine besonders energie- und umweltschonende Heizmöglichkeit in Betracht ziehen möchte, für den könnten Heizsysteme wie eine moderne Wärmepumpe, für das eigene Altbau-Traumhaus von Interesse sein. Bei Wärmepumpen im Altbau kommt es vor allem darauf an, wie groß die benötigte Heizlast ist. Ist diese nicht zu hoch und darüber hinaus ein guter Dämmstandard vorhanden, steht der Inbetriebnahme einer Wärmepumpe nichts im Weg. Jedoch sollte auch darauf geachtet werden, dass ausreichend Platz für die Installation und Aufstellung einer Wärmepumpe vorhanden ist. Für viele Altbau-Häuser ist das allerdings kein Problem.

Wichtig: Elektrik und versteckte Problemstoffe

Auch der Elektrik im Haus muss ein potenzieller Käufer einen genauen Blick widmen. Dreh- oder Stecksicherungen deuten dabei auf veraltete Elektrik hin, von der ein erhöhtes Risiko ausgeht. Auch der Tausch der alten Leitungen und Sicherungen ist mit erhöhten Kosten verbunden. Denn Arbeiten an der Elektrik gehören zu denen, die auch versierte Heimwerker keinesfalls selbst durchführen sollten.

Feuchte Wände, schiefe Türen oder eine uralte Elektrik sind Dinge, die man mit Gründlichkeit und Vorwissen selbst beurteilen kann. Anders sieht es mit Gefahrstoffen aus, die im Haus verbaut wurden. Dazu gehören vor allem Asbest und Glaswolle. Ob Asbest verbaut wurde, lässt sich nur schwer prüfen. Wer aber einen Altbau aus den 1960er oder 1970er Jahren kaufen möchte, muss davon ausgehen, dass sich dieser problematische Stoff im Haus versteckt. Einfacher ist es da, zu prüfen, ob Glaswolle benutzt wurde – denn die steckt beinahe immer in der Dachdämmung.

So groß die Liebe zu einem charmanten, älteren Haus auch sein mag: Fast immer ist es sinnvoll, einen oder mehrere Experten zurate zu ziehen. Ein Baugutachter, ein Energieberater und ein Schadstoffexperte kosten zwar Geld, aber sie bewahren im Zweifelsfall auch davor, sich ein Millionengrab angeschafft zu haben.